Kaupunkien kumppanuushankkeessa tai PUP on rahoitusvälineenä kehitystoimintaan perustettu lailla N o 2009-323 of25. maaliskuuta 2009asuntojen käyttöönotto ja syrjäytymisen torjunta. Se korvaa Maltan lain nojalla perustetun kattavan kehitysohjelman (PAE)18. heinäkuuta 1985 liittyvät suunnitteluperiaatteen määrittelyyn ja täytäntöönpanoon, ja poistettiin 1. st maaliskuu 2012. Jälkimmäisellä ei ollut odotettua tuottoa, ja se aiheutti lukuisia riitoja erityisesti ennakkomaksujen takia, joilla ei ollut oikeusvarmuutta. Tämä PUP täydentää myös yhdenmukaistettua kehitysaluetta (ZAC), joka ei sovellu puhtaasti yksityisiin aloitteisiin.
PUP on työkalu, jonka avulla kunnat tai toimivaltaiset julkiset laitokset voivat allekirjoittaa maanomistajien, rakennuttajien tai rakentajien kanssa sopimuksen, jossa asetetaan julkisten tilojen ohjelma, joka on toteutettava tulevien asukkaiden ja toiminnan käyttäjien tarpeiden täyttämiseksi. olosuhteet heidän vastuulleen (artikkelin L.332-11-3 että kaupunkisuunnittelu koodi ).
PUP toteutetaan tavanomaisin keinoin. Sopimuksessa määritetään yksityisen vastuun määrä julkisten tilojen kustannuksista, ja siinä vahvistetaan maksuajat, osallistumisen ehdot ja jopa kehitysverosta vapauttamisen kesto (entiset paikalliset verovälineet). Tässä sopimuksessa on myös noudatettava suoran yhteyden periaatetta rahoitus- tai osallistumistoimintaan sekä suhteellisuusperiaatetta, jossa täsmennetään, että kyseinen rakennus tai kehitys voidaan vahvistaa vain siihen määrään asti, jossa laitteita käytetään rahoitusoperaation yhteydessä .
PUP luo sopimukseen perustuvaa joustavuutta paikallishallinnon ja asianomaisten toimijoiden välillä ilman etukäteistä kilpailua ja takaamalla todellisen oikeusvarmuuden sekä avoimen kehyksen yksityisen aloitteen toiminnalle.
Se määritellään lain L. 332-11-3 Town Planning Koodi, artikkelin 43 Lain N o 2009-323 of25. maaliskuuta 2009. Ensinnäkin on välttämätöntä, että kaupunkikumppanuushanke sijoittuu kunnan maaperälle paikallisen kaupunkisuunnitelman (PLU) tai muun kaupunkisuunnitteludokumentin kanssa, lukuun ottamatta kunnan karttaa. PUP-sovellusta voidaan soveltaa kaupunkisuunnittelusäännöstön R. 123-4: ssä määriteltyihin PLU: n ”kaupungistuneisiin” (U) ja ”kaupungistuviin” (AU) vyöhykkeisiin, mutta myös U- ja ”vyöhykkeisiin”. ”(NA) maankäyttösuunnitelmista (POS), jotka perustuvat kaavoitussäännöstön entisen R. 123-18 artiklan määräyksiin.
Se voidaan vahvistaa myös vastaavilla suoja- ja parannussuunnitelmien (PSMV) ja ZAC: n entisten kaavoitussuunnitelmien (PAZ) kohdalla, jotka on laadittu entisten artiklojen R. 311-10 ja R. 311-10-2 perusteella. kaupunkisuunnittelukoodista.
Sopimuksen ensimmäinen osapuoli on periaatteessa yksityishenkilö, jolla on aloite luomiseen. Se voi olla yksi tai useampi kehittäjä, yksi tai useampi rakentaja tai yksi tai useampi omistaja. Omistajaryhmää ei sisällytetty yleiseen kehitysohjelmaan, sen sisällyttäminen on siksi uutta ja kuvastaa lainsäätäjän halua ottaa paremmin huomioon yksityishenkilön edut. Tämä yksityinen toimija tekee sopimuksen yhden tai useamman julkisen yksikön kanssa, joka on yleensä kunta tai kuntien välinen yhteistyö (EPCI).
Lisäksi toimivaltaisen julkisen elimen ja yhden tai useamman suunnittelijan, rakentajan tai omistajan välillä voidaan allekirjoittaa sopimus ilman, että osallistumisia kertyy. sopimuksen eri osapuolet eivät näin ollen kaikki laillisesti voi osallistua samojen julkisten laitteiden rahoittamiseen. Ne voivat siten joko osallistua joko yhden tai useamman erityisen laitteen täydelliseen rahoittamiseen tai kukin vain osaan saman laitteen rahoituksesta.
Vaikka artikkelissa L. 332-11-3 ei viitata mihinkään kaupunkisuunnittelumenettelyyn, kaupunkikumppanuushanke saadaan päätökseen vain käytönvalvontamenettelyn tai maankäytön puitteissa. Tämä sopimus on siten yksi rakennus- tai rakennuslupatiedoston osatekijöistä.
Toisin kuin aiempi kattavien kehitysohjelmien (PAE) käytäntö, kaupunkikumppanuushankkeen järjestelmä asettaa operaattoreille halun lisätä joustavuutta erityisesti tällaisiin palveluihin liittyvän yksityisen rahoituksen suhteen, ottaen huomioon heidän erityistarpeet. niiden kehitys- tai rakennusprojekti. Tämä menettely ei kuitenkaan sisällä ennakkoilmoituksia.
Tämä on julkisten laitteiden rahoitus, jota tarvitaan osapuolten määrittelemälle alueelle. Ei tehdä eroa ns. Infrastruktuurilaitteiden (julkiset tiet, vesiverkot, sähkö, sähköinen viestintä) ja päällirakenteeseen hyväksyttyjen laitteiden (koulu, kuntosali jne.) Välillä. Tämä joustavuus kyseisten rakenteiden ymmärtämisessä on myönteinen tekijä sopimusasiamiehille ja heijastaa lainsäätäjän tahtoa avata laajemmin yksityisen rahoituksen mahdollisuudet.
PUP-sopimus voidaan panna täytäntöön vain muiden laitteiden kuin kaupunkisuunnittelulain L. 332-15 artiklassa mainittujen laitteiden tuotannossa.
Kaupunkisuunnittelusäännöstön L. 332-11-3 artiklan toisessa kohdassa täsmennetään, että PUP: n rahoittamat tilat ovat "julkisia rakennuksia, jotka rakennetaan vastaamaan tulevien asukkaiden tai rakennettavien rakennusten käyttäjien tarpeita . sopimuksessa määrätyllä alueella ” . Siksi sopimus ei salli vaatia rakentajilta tai rakennuttajilta liiallista osallistumista, lain mukaan ehdotetussa toiminnassa on edellytettävä julkisten tilojen rakentamista "tulevien asukkaiden tai käyttäjien tarpeiden" tyydyttämiseksi ja että maksetut kustannukset on korvattava suhteessa näihin tarpeisiin.
Kaupunkisuunnittelusäännöstön R. 332-25-1 §: n 1 momentissa säädetään, että kuntien välisen yhteistyölaitoksen pormestari tai presidentti voi allekirjoittaa kaupunkikumppanuussopimussopimuksen kunnanvaltuuston tai kaupungin neuvotteluilla. toimivaltainen EPCI: n neuvotteluryhmä . Kun sopimus on allekirjoitettu omistajien, kehittäjien tai rakentajien kanssa, sopimukseen sovelletaan sitten asianmukaisia julkisuustoimenpiteitä. On ehdottoman tärkeää, että se näytetään kuukauden ajan kaupungintalossa tai EPCI: n päämajassa sekä asianomaisten jäsenkuntien kaupungintaloissa mainitsemalla sopimuksen allekirjoittaminen sekä paikka, josta asiakirjasta voi tutustua.
PUP-toteutusprosessissa on kaksi vaihetta: sääntelyvaihe, jonka aikana kaupunkihankkeen pääsuunnat määritellään, ja toimintavaihe, jonka aikana hanketta tarkennetaan ja toteutetaan.
PUP-sopimus on vahvistettava julkisen ja yksityisen henkilön neuvottelujen jälkeen julkisten laitteiden tarkasta luonteesta ja maksuehdoista:
Sopimuksen soveltamisalaSen on liitettävä rakennus- tai kehitystoiminnan alue, jotta voidaan erityisesti rajata kehitysverosta vapauttamisen alue . Se ei vastaa rakennettavien julkisten tilojen kehää, vaan sen maan perustaa, jolle se rakennetaan. Kun se on määritetty, sitä ei voi muuttaa. Lisäksi vuoden 2002 asetuksen jälkeen22. maaliskuuta 2010, PUP-sopimuksen mukainen kehä on liitettävä PLU: han.
Suunniteltu rakentaminenOn välttämätöntä ilmoittaa suunnitellun rakennustoiminnan luonne ja aikataulu näille saavutuksille. Itse asiassa on tarpeen määritellä tarpeet, jotka oikeuttavat PUP: n käytön näiden julkisten tilojen rakentamiseen, ja eri rakennusvaiheet on jaettava tasapainoisesti.
Julkisten tilojen tarkka esittelySopimuksessa on kuvattava tarkasti niiden arvioidut kustannukset, toiminnan kokonaismäärän arviointi sekä aikataulu, joka osoittaa valmistumisajat. PUP: n kanssa on mahdollista porrastaa työn toteutus ottaen huomioon kehitys- tai rakennusprojektien edistyminen. Periaatteessa tämä on tuotettava laite, mutta se voi olla myös käynnissä olevaa laitetta, jos laite on taloudellisesti hajautettu useiden toimintojen välillä.
Osallistumismuoto (taloudellinen tai rakentamattoman maan osuus)Sopimukseen on sisällytettävä paikallisten laiteverojen ulkopuolelle jättämisen ajanjakso , joka voi olla enintään 10 vuotta. Vapautuksen alkamispäivä alkaa lähettämisestä kaupungintaloon tai toimivaltaisen julkisen laitoksen pääkonttoriin. Muut voimassa olevat verot ovat kuitenkin edelleen maksettavia.
Sopimus voi sallia muutosten tekemisen mahdollisten muutosten huomioon ottamiseksi projektin aikana. Yksityiselle yhteistyökumppanille maksetaan korvausta myös siinä tapauksessa, että kaupunkisuunnitteluasiakirjoissa tapahtuu muutoksia sen toimintasuunnitelmien vastaisesti, PUP-järjestelmä ei itse asiassa luo eikä takaa maan rakentamisen vakautta.
Laitteiden taloudellinen tuki voi kattaa kaikki tai osan niiden toteutumisesta aiheutuvista kustannuksista. Kaikki laitteiden kustannukset muodostavat tekijät voidaan siten ottaa huomioon: alustavien tutkimusten kustannukset, maan, materiaalien ja niiden toteuttamisen, todentamisen ja valvonnan kustannukset, sekalaiset kustannukset ja arvonlisävero.
Julkisten tilojen kustannukset, jotka maanomistajat, rakennuttajat tai rakentajat suostuvat kattamaan, voidaan maksaa kahdella tavalla:
RahoitusosuudellaRahoitus voidaan jakaa yhtenä tai useampana maksuna kunnan kanssa neuvotellun aikataulun mukaisesti ja riippumatta suunnittelulupien toimittamisesta. Joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta maanomistajat, rakennuttajat ja rakentajat sitoutuvat rahoittamaan laitteiden kustannukset ajanjakson aikana, joka antaa kunnalle mahdollisuuden suorittaa ne ennen maan käyttölupien myöntämistä tai ennakoitavana valmistumispäivänä. Päällirakenteiden yhteydessä tiettyjen laitteiden toimitus voidaan suunnitella myöhemmin.
Rakennetun tai rakentamattoman maan osuusTämä asetus on mahdollinen, kun kyseinen maa kiinnostaa kuntaa omien kehityshankkeidensa toteuttamiseksi tai julkisten tilojen perustamiseksi. Osuutta ei voida tehdä teosten muodossa, koska se johtaisi kilpailuun. Rakennetun maan luovutuksen on oltava olemassa ennen sopimusta.
PUP-sopimuksen täytäntöönpano luo takuut kullekin osapuolelle ja yksityisen urakoitsijan edunsaajille. Sopimuksen laillisuustarkastus suoritetaan ennen sen allekirjoittamista. Siinä on mainittava oikein lain edellyttämät vähimmäisvaatimukset, nimittäin maksuajat ja kehitysverosta vapauttamisen kesto. On myös varmistettava, että käyttäjiltä heidän tarpeidensa mukaan veloitettavien hintojen ja julkisten tilojen kustannusten välillä on viisas suhde.
Maanomistajat, rakennuttajat tai rakentajat voivat pyytää kokonaan tai osittain väärin hankittujen PUP-osallistumisten palauttamista viiden vuoden kuluessa viimeisestä maksusta tai viimeisestä maan osuudesta.
Kun sopimus on allekirjoitettu, voi ilmetä useita kiistanalaisia hypoteeseja, joista kaksi on todennäköisempi:
Sitä sovelletaan rakennuslupahakemuksiin tai ennakkoilmoituksiin, jotka on jätetty 1. st maaliskuu 2012. Se yksinkertaistaa ja järkeistää vuonna 1967 TLE: llä syntyneen kaupunkisuunnittelun verotusta . Uusi vero on myös tarkoitus korvata1. st tammikuu 2015, suurin osa valmistajien taloudellisista osallistumisista: osallistuminen teille ja verkoille, julkisten pysäköintialueiden rakentamiseen ja viemäriin liittämiseen.
Kehitysveroa koskevan kaavoitussäännöstön L. 332-11-4 §: ssä säädetään nimenomaisesti, että "kunnissa, joissa kehitysvero on otettu käyttöön, kehälle rakennetut rakennukset rajataan L. 332 artiklassa tarkoitetulla sopimuksella -11-3 eivät kuulu tämän veron soveltamisalaan sopimuksessa vahvistetuksi ajaksi, joka voi olla enintään kymmenen vuotta ” . Siten kymmenen vuoden aikana, joka seuraa yleissopimuksen allekirjoittamista, PUP-sopimuksen suunnitellulle alueelle rakennetut rakenteet on nimenomaisesti vapautettu kehitysverosta . Tätä aikaa voidaan kuitenkin lyhentää sopimuksella.
On useita korostettavia:
PUP saattaa aiheuttaa tiettyjä ongelmia käytännössä: