Kiinteistöjen arviointi

Suorittaminen kiinteistöjen arviointi liittyy arvioitaessa arvon, jossa ominaisuus on myytävässä.

Arvioinnin määritelmä

• Perusteltu lausunto rakennuksen arvosta tiettyyn tarkoitukseen tiettynä päivänä.

Arvioinnin syyt

Rakennuksen arvon arvioimiseksi voi johtaa useita syitä:

• valmistella siirto (tapahtuma),
• rahoittaa tai jälleenrahoittaa rakennusta,
• suorittaa hallinnointitoimenpiteitä (vakuuttaa rakennus uudelleenarvoon, arvioida oman kiinteistön arvon moitteettoman hoidon puitteissa, määrittää vuokra-arvo eli vuokran hinta),
• maksaa veroja tai tarkista niiden ansiot (siirtoverot, kiinteistöjen kiinteistövero),
• vuosittain ilmoittavat arvon kiinteistösalkku listattu pörssiin ,
• puolustaa oikeuksiaan oikeudessa.

Rakennusten hinta ohjaa investointien lisäksi ihmisten, instituutioiden ja valtioiden elämää. Kontrasti on silmiinpistävä: toisaalta merkittävä riski talouksille mahdollisista virheellisistä arvostuksista, toisaalta liian usein arkaistiset arvostusmenetelmät. Ilmiötä vahvistavat edelleen analyysimuodot.

Tärkeimmät menetelmät

Mikä menetelmä pystyy arvioimaan, toisin sanoen kiinteän omaisuuden arvon tehokkaaseen ja hyödylliseen "kaappaamiseen"?

Kiinteistöarviointi voidaan tehdä useiden lähestymistapojen mukaisesti:

1. Vastaavien tuotteiden markkinoilla hintojen vertailu.
2. Hyödykkeellä tuotettavissa olevien tulojen diskonttaaminen.
3. Omaisuuserän poistettujen jälleenhankintamenojen laskeminen. Tämä lähestymistapa soveltuu erityisen hyvin kertakäyttöisiin tai markkinoiden ulkopuolisiin rakennuksiin (koulut, museot, tehtaat jne.).

• Arvo on yhtä suuri kuin nettotulo jaettuna yleisellä diskonttokorolla.

Tätä kaavaa käyttävät rahoituslaitokset, mutta myös sijoittajat, jotka pitävät kiinteistöjä rahoitustuotteena.

Vaikea, toiminta on yleensä uskottu asiantuntijalle ( kiinteistöasiantuntija Ranskassa , sertifioitu arvioija Quebecissä), joka ottaa huomioon tietyt tiedot ja käyttää neljää päämenetelmää, jotka ovat kolmen edellisen lähestymistavan sovelluksia.

Huomioon otetut tiedot

1. Fyysiset tiedot . Ne liittyvät lähinnä rakennuksen luonteeseen ja sen välittömään ympäristöön:

• nykyinen ja mahdollinen määränpää (käyttö),
• koko maa , olohuone rakennuksen korjattu alue jne
• arkkitehtoninen laatu, kauneus, materiaalien laatu, yleinen tasapaino,
• huollon tila,
• sopeutuminen määränpäähän (sisäisen mukavuuden taso, ulkoisten haittojen olemassaolo jne.),
• sijainti,
• naapurustossa .

2. Oikeudelliset tiedot . Ranskassa niitä on olennaisesti kolme:

• kaavoitus ja COS tai pinta-alan suhde määrää enimmäismäärä m koottavan, joka vaikuttaa arvo maa olisi rekonstruktio
• tilojen hallintaoikeus ( vuoden 1948 laki , asuminen, toimistot jne.),
• rajoitukset myönnetty oikeus vieraannuttaa ( kaupunkien oikeus etuosto , oikeus etuosto viljelijöiden ja safers ).

Lisäksi on olemassa käsite "romuarvosta", jonka velkojat pitävät kiinni kiinteistöjen sulkemisesta tribunal de grande instanceen, mikä vastaa noin 75 prosenttia markkina-arvosta.

3. Taloudelliset tiedot . Ne riippuvat markkinoiden koosta ja sen kehityksestä:

• yleinen taloustilanne: talouden dynamiikka, korot jne.
• kiinteistöihin liittyvä tilanne: analysoitavan tyyppisten tilojen ylijäämä tai puute, tulevaisuuden näkymät jne.
• paikalliset olosuhteet jne.

Neljä pääosaamismenetelmää

Käytännössä asiantuntija käyttää useita menetelmiä samanaikaisesti tarkistaakseen tulokset, mutta koska selkeää markkinahintaa ei ole, ei ole kiistämätöntä asiantuntemusta.

Jos arvio on tehty ennen myyntiä baarissa tai sulkemalla kiinteistö omaisuuteen tribunal de grande instancessa, asiantuntija määrittää "romuarvon", joka on yleensä 75 prosenttia markkina-arvosta.

Vertailun vuoksi - markkina-arvo

Se koostuu rakennuksen vertaamisesta muihin samantyyppisiin rakennuksiin, joista on tehty viimeaikaisia ​​liiketoimia, arviointeja, tuomioistuinten päätöksiä tai jopa verohallinnon päätöksiä. Analogisesti päätellään "markkina-arvo" tai "markkina-arvo".

Quebecissä termiä "pariteettiarvo" käytetään usein.

Alentamalla tuloja

Se koostuu yleisesti tarkasti tiedetyistä tuloista, kuten saadusta vuokrasta, nousuun kohti pääomaa.

Tulot riippuvat useammin olosuhteista ja säännöksistä kuin rakennuksen arvosta. Lisäksi, koska "tavallinen tuotto" tai "diskonttokorko" voidaan arvioida vain vertailemalla, tämä menetelmä on jossain määrin vertailumenetelmä.

Arviolta poistetut korvauskustannukset

Se koostuu rakennuksen korvaamiskustannusten arvioinnista (vastaa jälleenrakennuskustannuksia miinus havaittu toiminnallinen vanhentuminen ) ja vanhentumiskertoimen soveltamisesta tulokseen. Lisätään vapaana pidetyn maan arvo sen optimaalisen käytön mukaan . Tämän menetelmän tulos on sitäkin tarkempi, mitä uudempi rakennus on. Todellisen markkina-arvon saamiseksi tällä menetelmällä on otettava huomioon kaikki vanhentuminen, erityisesti taloudellinen vanhentuminen .

Indeksoimalla

Sitä voidaan käyttää, kun suhteellisen lähellä menneisyydessä arvio on laadittu riittävän uskottavalla tavalla eri tavoin, kuten myynti, toinen asiantuntija, tuomioistuimen päätös, verokorjaus jne. Tämä arvo indeksoidaan vastaavien kiinteistöjen hintakehityksen mukaan.

Tätä menetelmää käytetään harvoin ja muodollisesti lannistetaan kiinteistön markkina-arvon suhteen, toisaalta sitä käytetään arvon suhteen käyttämällä kustannuskäsitteitä (korvauskustannukset, vakuutusarvo).

Huomautuksia ja viitteitä

1. Kuinka arvostamaan kiinteistöjen - JEH 18 maaliskuu 2015

Liitteet

Aiheeseen liittyvät artikkelit

• Kiinteistökupla
• Kiinteistömarkkinat
• Kiinteistökeinottelu
• Kiinteistöt
• Kiinteistöjen sanasto

Ulkoiset linkit

• Quebec Property Assessment Manual