Kiinteistönvälitysfirma

Vuonna Ranskan siviilioikeudessa , joka on kiinteistöyhtiö ( SCI ) on siviili yritys , joka on kiinteistön objekti . Sitä kutsutaan joskus myös kiinteistönhoitoyhtiöksi (SGI). Sitä ei pidä sekoittaa kiinteistösijoitusyhtiöön (SCPI) , progressiivisen kotiomistuksen kiinteistöyhtiöön (SCIAPP) eikä asukkaiden osuuskuntaan .

Se on osa siviili-isäntäyhtiöitä, jotka ryhmittävät SCI: t ja holdingyhtiöt (arvopaperien hallinnasta).

SCI: n käyttö antaa usealle henkilölle mahdollisuuden omistaa kiinteistöjä ja voi helpottaa kiinteistön siirtämistä. Tämä yritysmuoto vaatii vähintään kaksi kumppania perustamisen yhteydessä. Olemassaolonsa aikana SCI voi kuitenkin joutua yhden kumppanin omistukseen, mutta tilanne voi olla väliaikainen vain siviililain 1844-5 §: n mukaan .

Kiinteistöalan kansalaisyhteiskunnassa on toinen muoto, SCI de construction vente (SCICV); se ei koske yksityishenkilöitä vaan pikemminkin ammattilaisia ​​(kiinteistökehittäjiä).

Asettaa

SCI: n luominen on yksinkertaista ja määräajat lyhyet. Tämä luominen on jaettu neljään olennaiseen vaiheeseen, jotka suoritetaan kronologisesti.

Säädökset

Yhtiön yhtiöjärjestys voidaan laatia yksityisellä tai todistusvoimaisella asiakirjalla . SCI: llä on rajoitettu elinikä, josta määrätään sen alkuperäisessä yhtiöjärjestyksessä. Siviililain myös määrätään, että tämä aika voi olla enintään 99 vuotta . Mahdollisesta jatkamisesta voidaan päättää vain kumppaneiden välisellä sopimuksella, kunhan SCI on olemassa.

Ilmoittautuminen verotoimistoon

Julkisen talouden keskuksen, josta SCI: n pääkonttori riippuu, on vahvistettava yhtiöjärjestys. Tämä menettely on ilmainen. Kuitenkin, koska20. joulukuuta 2014, tätä rekisteröintiä ei enää tarvita. Kauppaoikeuden kirjaamoon lähettämisvaiheessa tuomioistuin lähettää asiakirjat verovirastolle, johon hakijan pääkonttori on liitetty.

Oikeudellisten ilmoitusten julkaiseminen sanomalehdessä

SCI: n on julkaistava oikeudellisia ilmoituksia käsittelevässä sanomalehdessä tärkeimmät sitä koskevat tiedot, nimittäin yrityksen nimi, osakepääoma, johtajan henkilöllisyys jne.

Rekisteröinti kauppatuomioistuimessa

Kaupallinen tuomioistuin rekisteröi SCI kauppa- ja yhtiörekisteriin . Tätä varten SCI: n on oltava suorittanut edelliset vaiheet. Kun tuomioistuimen pyytämät asiakirjat on toimitettu, SCI saa Kbis: n .

Isot kirjaimet

SCI: n pääomaa kutsutaan osakepääomaksi , tällä pääomalla on merkittävä vaikutus verotukseen , joten SCI: n tavoitteet määrittelevät pääoman luonteen. Osakkeiden kirjanpitoarvo on yhtä suuri kuin yrityksen varat (mukaan lukien erityisesti SCI: n rakennukset) vähennettynä sosiaaliveloilla (pankkilaina tai vaihtotili). Niiden markkina-arvo voi kuitenkin olla hyvin erilainen ja riippuu monista muista tekijöistä, mukaan lukien niiden likviditeetti, toisin sanoen mahdollisuudesta myydä ne edelleen, mikä on usein alhainen.

Puhumme pienestä osakepääomasta, jos yrityksen nettovarallisuuden määrä on pieni, toisin sanoen kun yhtiö on ottanut lainaa rakennusten hankkimiseksi. Päinvastoin puhumme vahvasta osakepääomasta, kun yritysten nettovarat ovat suuret, toisin sanoen silloin, kun yhtiö ei ole ottanut velkaa kiinteistöjen hankkimiseksi.

Pääoma voi olla vaihtelevassa muodossa. Tässä tapauksessa vähimmäis- ja enimmäispääoman määrä määritetään yhtiöjärjestyksessä. Etuna on, että jälkimmäinen voi vaihdella näiden kahden arvon rajoissa ilman suoritettavia muodollisuuksia. Pääoman muuttaminen näissä olosuhteissa ei merkitse oikeudellisen ilmoituksen julkaisemista tai yhtiöjärjestyksen muuttamista. Uudet yhteistyökumppanit (ei-perustajat) voivat myös pysyä nimettöminä eikä ilmestyä yhtiöjärjestyksessä.

Edut

• Tämä on hyvä ratkaisu välttää tukoksia, joita saattaa aiheutua yhteisomistusta , mikäli erimielisyyttä ja kumppaneiden ei estä johtaja (t) SCI tekemästä tarvittavat päätökset hyvästä johtamisesta. Perintöä .
• Se antaa veroedun osakkeiden luovuttamiselle siltä osin kuin - toisin kuin suoraan omistettu kiinteistö, jossa otetaan huomioon vain "brutto" arvo - se sallii mahdollisen velan vähentämisen nettovarallisuuden arvon määrittämiseksi. olla perustana siirto-oikeuksien laskemiselle .
• Se tarjoaa perinnöllisen edun, koska SCI voidaan antaa osittain sosiaalisten osakkeiden lahjoituksena joustavammin kuin kiinteistö, joka edellyttää yhteisomistuksen luomista. Tämä menettely, jos se jakautuu ajan myötä, antaa mahdollisuuden hyötyä Ranskan laissa käytettävissä olevista hyvityksistä lahjoittajan elinaikanaan ja siten välttää tai vähentää perintöveroa . Lisäksi lainsäätäjän jättämä erittäin suuri vapaus yhtiöjärjestyksen laatimisessa antaa lahjoittajalle mahdollisuuden pitää hallintaa yhtiössä hyvin pienellä pääomalla asettamalla itsensä pysyväksi johtajaksi.
• Se voi tarjota suojaa henkilökohtaisia ​​velkojia vastaan ​​(osakkeiden jälleenmyynnin vaikeuden vuoksi).
• Se voi tarjota vaihtoehdon työkyvyttömän henkilön omaisuuden klassisesti raskaalle hallinnalle (johtajan vapaa hallinta yrityksen tarkoituksen rajoissa).
• Muuttuvan pääoman SCI voi sallia uusien kumppaneiden (luonnollisten henkilöiden tai oikeushenkilöiden) pääsyn yhtiöön ilman, että niitä ilmoitettaisiin yhtiöjärjestyksessä.

Negatiiviset kohdat

• SCI: n kumppanit ovat vastuussa rajoittamattomasti yrityksen omasta omaisuudesta. Luotonantaja voi siis kääntyä kumppaneiden puoleen velkojen maksamiseksi, mutta vasta keskusteltuaan niistä turhaan yrityksen perimässä. Rajoittamaton vastuu, mutta ei solidaarinen, kumppanit ovat vastuussa veloista, jotka yhtiö voi vapauttaa vain suhteessa heidän osallistumiseensa osakepääomaan. Ole siis varovainen laillisesti epäpätevien kumppaneiden (myös alaikäisten) kanssa.
• Jotta mahdolliset verovaikutukset olisivat täysimääräisesti, on varmistettava, että SCI: llä on todellisuus ja että se täyttää monet velvoitteet: laki-, kirjanpito- ja verotukselliset (varsinainen yhtiökokous, kirjanpito jne.), Mikä voi aiheuttaa kustannuksia.
• On suositeltavaa, ennen sen perustamisesta, toimittaa SCI hankkeen laillinen ammatti (notaari tai asianajaja), tai jopa tilintarkastajan entistä teknisiä näkökohtia ja erityisesti jos vaihtoehto on alistuminen yhtiöverosta on suunniteltu. ICS voi olla erittäin hyödyllinen, jos tiedät miksi - ja siksi - miten se luodaan. Ennen sen luomista meidän on varmistettava, että tiedämme, missä tilassa se mahdollisesti liukenee jonain päivänä.
• Yrityksen tavoite on olennainen. Jotta voisimme hyötyä avoimesta verotuksesta (kumppaneiden verotus henkilöiden tuloverossa ), tämän kohteen on oltava siviili. Jos yritys harjoittaa kaupallista toimintaa, siitä todellakin kannetaan yhteisöveroa .
• Varoa ilmeisiä oikeudellisia yksinkertaisuus lähtökohtaisesti tämän oikeudellisen yhtiömuoto.

Kirjanpito

Kun SCI on rekisteröity, johtajan on pidettävä kirjanpitoa seuraavista syistä:

• veroviranomaiset voivat pyytää häneltä perusteluja;

• johtajan on esitettävä vuosittain tilinpäätös yhtiökokouksen hyväksyttäväksi. Tämä velvoite on sitäkin perustellumpi, koska kumppanit ovat rajoittamattomasti vastuussa sosiaaliveloista suhteessa heidän osuuksiinsa.

SCI-alueet ovat pääasiassa ns. "Verotuksellisesti läpinäkyviä" yrityksiä, toisin sanoen yhtiöverovaihtoehtoa lukuun ottamatta kumppanit ovat henkilökohtaisesti verovelvollisia liiketoimintaryhmänsä mukaan. osallistuminen pääomaan. Esimerkiksi yksittäistä kumppania verotetaan maan tulojen (kerätyt vuokrat ja maksetut kulut) sääntöjen mukaisesti.

Yritysvero-optio sallii rakennusten poistojen vähentämisen verotuloksesta. Tätä vaihtoehtoa voidaan käyttää myös tulojen aktivointiin (osinkojen jakaminen kumppaneille on valinnainen). SCI luokitellaan sitten "verotuksellisesti läpinäkymättömäksi".

Huomautuksia ja viitteitä

1. Luomalla SCI (kiinteistöalan kansalaisyhteiskunta) voi hyötyä kiinteistöjen hallinnoinnin ja siirron helppoudesta tarvitsematta suorittaa pitkiä ja kalliita muodollisuuksia.
2. vähintään kahden kumppanin välillä. Turvallisempi, varsinkin kun SCI koostuu saman perheen jäsenistä
3. Vuodesta 2012: alennukset, jotka voidaan uusia 15 vuoden välein, 100 000  euroa lasta kohden .
4. "  Kiinteistöalan kansalaisyhteiskunta  ", impots.gouv.fr ,21. heinäkuuta 2016( lue verkossa , tutustunut 2. elokuuta 2018 )
5. Siviililain 1857 §.
6. Verolainsäädännössä tarkoitetussa merkityksessä. Katso art. 206 2 ° yleisestä verolakista.
7. SCI: n taannehtiva pääsy IS: n soveltamisalaan, mikä voi johtaa vakaviin seurauksiin (esim .: kumppanien tuloistaan ​​vähentämien alijäämien kyseenalaistaminen).

Katso myös