Termi kiinteistökeinottelu tarkoitetaan kaikenlaista spekulointia noin "maa, toimintaa, sen verotus", kun kiinteistön tai maa virastojen, pankkien tai yksilöiden ( omistajat omaisuutta tai maa ostajat) haluavat toteuttaa taloudellisia ja / tai vero- ja / tai poliittisia etuja ja olemassa olevien tai mahdollisesti olemassa olevaa maata tai kiinteistöjä .
Termin suppeassa merkityksessä keinottelu koskee maata maatalous-, kaivos-, matkailu-, kaupunki- tai luonnonsuojelutarkoituksiin ... mutta laajassa merkityksessä se koskee myös rakennuksia ja muita rakennuksia tai infrastruktuureja. omaisuus. Joskus kyseessä voi olla kaivosmyönnytys tai lupa käyttää vesipohjaa tai vedenalaista ympäristöä ( ostereiden tai simpukoiden viljelyalue , alue, jossa on runsaasti polymetallisia kyhmyjä ) jne.
Asiayhteydessään liberaali tai kapitalististen ja markkinatalous ( "kaupunki kapitalismi" erityisesti), keinottelija on vedonlyönti lain markkinatalouden ( laki kysynnän ja tarjonnan ) sekä pyrkii vaikuttamaan sen avulla tietoja tai suuntaviivoja, jotka johtavat hänet ajattelemaan, että maa ottaa tai menettää markkina-arvon tai arvostuksen suuntaamalla " maamarkkinat ".
Se on yleensä kysymys saada rahoitustuotot maaperästä tai maapohja tai merenpohjaa, mutta poikkeuksellisesti se voi olla myös kysymys suojella luontainen perinnön tai kulttuurista arvoa tai ekosysteemipalvelu ostamalla maan suojella sitä tai ei. Asettaa tiettyjä ympäristöä servituutit (esimerkiksi vesipohjan tai luonnon suojelemiseksi (esim. kansallispuiston tai luonnonsuojelualueen tapauksessa ).
Esimerkkejä maan spekuloinneista, jotka liittyvät valta-, imago-, sotilaalliseen valloitukseen tai puolustukseen tai jopa maatalouskysymyksiin, on todennäköisesti esiintynyt antiikin ajoista lähtien.
Kiinteistökeinottelu on usein pahentaa kaupungeissa, joissa aateli, papisto, kauppias porvaristo kilpailivat tietyille piireille, jotka nostivat hintoja maan ja vuokrien (esimerkiksi keskittyminen aristokraattisen hotelleja tiettyjen alueiden Pariisissa XVIII th luvulla) .
Tapauskohtaisesti ja kirjoittajien näkemyksen mukaan aktiivista maaperän spekulaatiota pidetään merkkinä "kaupunkien vauraudesta" tai jarruna kaupungin harmoniselle kehitykselle (köyhimmät reunat jätetään syrjäseudulle laitamilla tai jopa slummeissa tai kadulla, esimerkiksi Intian suurkaupungeissa).
Jos maapaine on voimakasta, kaupunkitilat voivat paeta poliittisesta valvonnasta keinottelijoiden hyödyksi sekä historiallisten alueiden ja perinteisten elämäntapojen vahingoksi.
Taloustieteilijät puhuvat maakuplasta kuvaamaan spekulatiivista talouskuplaa, joka syntyy kapitalistisessa järjestelmässä, kun markkinoiden (vuokrien ja kiinteistöjen rahoitusvarojen markkinat) pörssihinnat nousevat liikaa suhteessa sisäiseen taloudelliseen arvoon (tai perustavanlaatuiseen) vaihdetun maan tämä hinnankorotus tapahtuu ostajien ja myyjien uskomusten mukaisesti (hyvässä uskossa tai manipuloituina). Jälkeen enemmän tai vähemmän lyhyen ajan euforiaa , tulee kriisi (kupla murtuu).
Maankeinottelukuplat näyttävät olevan yhä tärkeämpiä ja selittävät jopa osittain tietyt laajamittaiset ja pitkäaikaiset kriisit ( esimerkiksi vuoden 2008 finanssikriisi tai Japanin tai Espanjan maakuplan).
30 vuotta aiemmin kaikki kapitalistivallat olivat kärsineet maa- ja / tai kiinteistökeinotteluista, jotka ovat muutaman vuoden aikana kaksinkertaistaneet tai kolminkertaistaneet maan hinnat, ilmiö, joka on levinnyt Etelä-Koreaan , Taiwaniin ja joihinkin Kiinan suurkaupunkeihin. Pian sen jälkeen, 1990-luvulla, "spekulatiiviset kuplat" tyhjentyivät paikallisesti, mikä paljasti "pankkien ja keinottelijoiden salaisen yhteistyön ja vei asianomaiset maat finanssikriisin tielle" . Canary Wharf on ensimmäinen toiminto, joka romahti Docklandsissa ( Itä-Lontoon teollisuusalue, viety kaupungistumiseen), ja sen jälkeen hyvitettiin "vuosisadan suurin konkurssi" , mutta hyvin väliaikaisesti, koska pitkät sarjat tapahtuvat paljon vakavammista takavarikoista. Jossa hankkeeseen osallistuva 12 pankin unioni, jota Yhdistyneen kuningaskunnan hallitus avustaa, vastaa suurimmasta osasta tämän suuren kriisin avaamisen kustannuksia.
Ranskassa, jossa 1900-luvulla 350-500 miljardia frangia injektoitiin kiinteistöihin osakemarkkinoiden kannustuksella, Comptoir des Entrepreneurs ja Crédit Lyonnais estivät romahduksen kapeasti miljardien eurojen poistamisen ansiosta. valtion ja veronmaksajien velassa.
Saksa huomasi huhtikuussa 1994, että Deutsche Bank , jota Wirtschaftswoche- sanomalehti on tähän asti kuvannut "Saksan talouden tabernaakkeliksi", ja "germaanisen hyveen aine" on itse asiassa kärsinyt vakavia tappioita. Saksan kiinteistömarkkinat Jurgen Schneider , joka menetti miljardit, joita suuret pankit olivat ajattelemattomasti edenneet hänelle, ja tämä melkein ehdoitta, toivoen kiinteistökeinottelun tuottoa. Samaan aikaan Yhdysvaltain säästöpankit ovat myös loukussa myrkyllisistä spekulatiivisista kiinteistösijoituksista. Niiden pelastamiseen tarvitaan lähes 180 miljardia dollaria, jota valtio tarjoaa.
Japanissa, ilmeisesti täydellä vauraudella, kun taas 1990-luvun alussa toimistojen rakentamiseen myydyn maan neliömetri ylitti 360 000 F : n Tokion 23 piirissä (ts. Hintojen kolminkertaistuminen viiden vuoden aikana ja 14 kertaa pariisilainen keskihinta ja yhteensä sellainen, että Japani olisi teoreettisesti voinut ostaa Yhdysvaltojen alueen myymällä Tokion tai Kanadan alueen keisarillisen palatsin maan hinnalla, kaiken rahoituksen ravistelee spekulatiivisten markkinoiden romahtaminen Suurimmaksi osaksi pörssi ja suuri rahoitus, jonka havaitsemme, että se on luvannut 9000 miljardin frangin suuruiset lainat, joihin maa on kiinnitetty, mukaan lukien 6500 miljardia kiinteistö- ja rakennusalalla "vaarassa", joiden luottotappi on arvoltaan noin 2000 miljardia frangia ja 150 miljardia frangia luottotappioita.Nikkei-indeksi menettää yhtäkkiä puolet arvostaan ennen kuin se puhkeaa. Useat taloudelliset skandaalit ja erilaiset konkurssit kiinteistöissä, maan arvo ei ala laskea (17 vuoden tasaisen kasvun jälkeen). "Maa-ongelmaa" (tunnetaan nimellä "tochi mondai" ) ei ole vieläkään ratkaistu selvästi Japanissa.
Pohjoisen ja etelän suhteet leviävät joskus mukana uusia spekulatiivisia maa painetta;
Sosiaalisen oikeudenmukaisuuden ja kestävän kehityksen kysymykset liittyvät tapaan, jolla keinottelua valvotaan tai ei valvota ja joka on enemmän tai vähemmän avointa.
Tärkeä osa rahoitusta ja kaupunkisuunnittelua liittyy keinotteluun, erityisesti maahan ja kiinteistöihin . Näkemyksestä riippuen maan keinottelua voidaan pitää muun muassa spekulatiivisen tulon lähteenä, tai päinvastoin sitä on valvottava finanssikriisin riskin ja sen seurausten, maankustannusten keinotekoisen kasvun, rajoittamiseksi. , metsätalous, kaivostoiminta tai kaupunki- ja kiinteistövälineet (ja vuokrat), mikä tapahtuu esimerkiksi lainsäädännöllä (erityisesti vero) tai luomalla paikallisiin ja paikallisiin maavarantoja (yleishyödyllisiä ja erityisesti sosiaalisen asumisen hyväksi ). viranomaiset tai valtio tai ryhmät, jotka pyrkivät rajoittamaan kaupunkien leviämistä ja / tai suojelemaan luonnonympäristöä pakkolunastuksella tarvittaessa maapolitiikan puitteissa.
Taajamien lähellä maa- tai tiettyihin teollisuuslaitoksiin tai teollisen satamatoimintaa , tietyt vuori maa tai maa lähellä rannikkoa (entinen katsotaan vastenmielinen, on tullut houkutteleva keinottelijoiden Côte d'Azur ja Bretagnen tai Vendéessä, esimerkiksi kanssa mainonnan ja merenrantamatkailun taloustieteen tulo ) tai talviurheiluun ja vuoristomatkailulle sopivilla alueilla . Muualla se on maa, joka antaa oikeuden kuin Vuotopituus pankit hakemiseen vesistöihin ja / tai käyttökelpoisia kasteluun , jotka houkuttelevat keinottelijat, rikas maaperä tai alueita paremmin infrastruktuurien tai tietyt palvelut voivat tehdä ero. Tarkoituksena kiinteistökeinottelu rikkaiden maiden ja köyhissä maissa, joissa yksityisomaisuuden , maanomistuksen ja markkinoita koskevien sääntöjen äskettäinen tunkeutuminen kapitalistit voivat vakavasti häiritä tai tuhota perinteisiä yhteisöjärjestelmiä ( esimerkiksi tyhjät laitumet ) ja tavanomaista maankäyttöä, jota pidettiin usein yleisenä hyvänä ja samoin kuin siirtymisestä markkinatalouteen entisissä Itä-Euroopan maissa.
Maa-, kiinteistö- (ja joskus poliittiset) alat ovat vahvasti toisiinsa yhteydessä. Heidän tunkeutumisensa spekulatiivisiin ja taloudellisiin lähestymistapoihin voi olla sosioekonomisten ja kansanterveysongelmien lähde. Maankeinottelu, kun se on täysin ilmaista ja maatalousmaan yhdistysten tai kaupunkimaayhdistysten käsissä mahdollisesti häikäilemätön tai yksinkertaisesti tietämätön toimintansa sosiaalisista ja kulttuurisista vaikutuksista, pyrkii vastaamaan vain markkinoiden lakeja tai sitä ohjaa hänen maansa " Näkymätön käsi " ), jossa jätetään usein huomiotta perusihmisoikeudet ja erityisesti oikeus asumiseen , tai maan entiset asukkaat, puhumattakaan tapaoikeudesta siellä, missä sitä vielä on. Vuokra sota voi olla toisessa mittakaavassa jopa slummeissa, osittain aiheuttama spekulatiivinen hallintaan maatalousmaan suosii muutamia suuria maanomistajia ja lähde maaltapako .
Globalisoituneessa järjestelmässä, jossa kapitalismista on tullut hallitseva asema, maa- ja verosäännöillä ja sosiaaliavulla ei tapahdu keinottelua läpinäkyvästi ja tasapainoisesti, se voi nopeasti tuhota joitakin perinteisiä maa- ja sosiaalijärjestelmiä. Tämä pätee esimerkiksi kaupunkien esikaupunkialueiden tai kaupunkien markkinoivaan puutarhanhoitoon, tiettyihin karjajärjestelmiin, hintojen manipulointiin, jotka ovat omistuksia ja epäreilua kilpailua mafiajärjestelmien toimesta, jotka käyttävät miliisejä karkottamaan vastahakoisia paikallisia omistajia tai käyttäjiä Amazonissa tai muualla. Varsinkin Afrikka hyödyntämällä järjestelmän peittämättömyyttä rahanpesuun rahoilla, joita saa asekaupasta, huumeista, puusta, bushmeatista, norsunluusta, eläimistä jne. tai maissa, joissa on runsaasti tiettyjä veroaukkoja jne. Nämä tilanteet tekevät köyhimmistä väestöryhmistä aina haavoittuvia edistämällä muuttoliikettä ja joskus anarkista kaupungistumista , tai jopa "unikauppiaiden" perustamista tai laittoman kaupungistumisen, laittoman asumisen ja slummien esiintymistä .
Laki on yhdenmukaista (enemmän tai vähemmän ajanjaksosta ja maasta riippuen) maan spekulointia tai pyrkii rajoittamaan ylityksiä ( esimerkiksi Ranskan rannikkolaki , vuorilaki (joka on menettänyt osan keinottelun vastaisista säännöksistä) Ranskassa), toisinaan virastojen avulla tai erikoistuneet maaorganisaatiot ( Public Land Establishment , SAFER ja Coastal and Lacustrine Conservatory, esimerkiksi Ranskassa, jossa maaseutu- ja merikalastussäännöstö sisältää myös säännöksiä, jotka on nimenomaisesti tarkoitettu torjumaan maan keinottelua, kun se vahingoittaa maatalouden etuja). Tietyt oikeudet, kuten etuoikeus sen mukaan, miten valtiot ja paikalliset viranomaiset käyttävät sitä, auttavat helpottamaan maan keinottelua tai päinvastoin kieltävät tai rajoittavat sitä.
Toisaalta erilaisilla lakiehdotuksilla on myös pyritty torjumaan erityisiä keinotteluyrityksiä. Quebecissä vuonna 1978 perustetulla Quebecin maatalousalueen suojelukomission (CPTAQ) tehtävänä on valvoa maatalousmaan käyttöä. Marraskuussa 1978 Quebec hankki CPTAQ: n välityksellä työkalun kaupunkien leviämisen estämiseksi kohti parhaita maita ja maan keinottelua, kun laki otettiin käyttöön. Alueen ja maatalouden suojelu (LPTAA). CPTAQ on myös lisännyt vaatimuksia ulkomaalaiset, jotka haluavat hankkia maatalousmaata Quebecistä. LPTAA estää myös Quebecin alueen segmentoinnin, koska maatalousalueen jakaminen vähennetyiksi tonteiksi todennäköisesti kannustaa näiden tonttien kutsumuksen muuttamista muihin tarkoituksiin kuin maatalouteen.
Joissakin maissa (mukaan lukien Ranska) pastoraalisten tai agrosilvopastoraalisten talouksien tai luonnonmukaisen tai perinteisen maatalouden tukemiseksi on perustettu maatalousuudistuksia tai pastoraalisten maayhdistysten perustamista, jotta voidaan pyrkiä tasapainottamaan suunnittelijoiden, ammattiliittojen tai voimakkaiden maatalous- tai kaupunkimaiden painoa yhdistyksiä, jotka pyrkivät monopolisoida viimeinen suojaamattomasta metsät (mukaan Le Tourneau (2004), maalla keinottelun perustuu lyhyen aikavälin etuja on ollut yksi tärkeimmistä syistä metsäkadon vuonna Amazon on vuosien 1970 ja 1980 tietyt terroirs tai kaikki maa Erityisesti Afrikassa lähestymistavat, joissa yhdistetään tapaoikeus ja moderni tai innovatiivinen, pyrkivät myös testaamaan tai kehittämään tasapainoisempia vaihtoehtoja (esimerkiksi valtion perustama "kaupunkimaiden pankki" Ontariossa vuonna 1968).